יריב גולן חושף: כך אני מאתר את הנכסים המשתלמים ביותר בארה"ב

בשנים האחרונות, השקעות נדל"ן בארה"ב הפכו לאפיק פופולרי במיוחד בקרב משקיעים ישראלים. עם שוק הנדל"ן המקומי שמציג מחירים גבוהים ותשואות נמוכות יחסית, רבים פונים מעבר לים בחיפוש אחר הזדמנויות משתלמות יותר. יריב גולן, מומחה השקעות נדל"ן בינלאומיות ומייסד GRI (Global Real Estate Investment), חולק עמנו את התובנות והשיטות שפיתח לאיתור נכסים משתלמים במיוחד בשוק האמריקאי.

למה דווקא ארה"ב?

השוק האמריקאי מציע יתרונות רבים למשקיעים זרים: יציבות פוליטית וכלכלית, מערכת משפטית המגנה על זכויות בעלי נכסים, ומגוון אפשרויות השקעה ברמות מחיר שונות. אך ללא ספק, היתרון המרכזי הוא התשואות הגבוהות יחסית שניתן להשיג, במיוחד בערים מסוימות שנמצאות במגמת צמיחה.

"ארה"ב היא לא שוק אחד אלא 50 שווקים שונים, כל מדינה עם המאפיינים הייחודיים שלה," מסביר גולן. "האתגר הוא לזהות את האזורים בעלי הפוטנציאל הגבוה ביותר בכל נקודת זמן."

שיטת האיתור של יריב גולן

גולן פיתח מתודולוגיה ייחודית המבוססת על שילוב של מחקר מאקרו-כלכלי, ניתוח מגמות דמוגרפיות, ונוכחות פיזית בשטח. הוא מפרט את השלבים המרכזיים בתהליך:

1. ניתוח מאקרו-כלכלי

ראשית, גולן בוחן נתונים ברמה הלאומית והמדינתית: שיעורי צמיחה כלכלית, מגמות תעסוקה, ותנועות אוכלוסייה בין מדינות. "אני מחפש אזורים שבהם הכלכלה צומחת בקצב מהיר יותר מהממוצע הארצי, ושאליהם אנשים נודדים מאזורים אחרים," הוא מסביר.

2. זיהוי ערים עם פוטנציאל

לאחר זיהוי המדינות המבטיחות, גולן מעמיק את המחקר לרמת הערים והשכונות. "אני מחפש ערים בינוניות עם מנועי צמיחה ברורים, כמו אוניברסיטאות מובילות, מרכזי היי-טק, או תעשיות צומחות," הוא מפרט. "לדוגמה, ערים כמו אוסטין בטקסס, נאשוויל בטנסי, או ראלי בצפון קרולינה, שהפכו למוקדי חדשנות ומושכות אוכלוסייה צעירה ומשכילה."

3. בדיקת שטח

"אינני משקיע בשום נכס מבלי לבקר באזור ולראות אותו במו עיניי," מדגיש גולן. "נתונים ומספרים הם חשובים, אבל אין תחליף לתחושת הבטן שמתקבלת כשמסתובבים בשכונה, מדברים עם תושבים מקומיים, ובוחנים את איכות החיים והתשתיות."

קריטריונים לבחירת נכסים ספציפיים

לאחר זיהוי האזורים המבטיחים, גולן מחפש נכסים העומדים בקריטריונים הבאים:

• מחיר הרכישה: נמוך מספיק כדי לאפשר תשואה שנתית של לפחות 8-10% על ההשקעה.
• פוטנציאל השבחה: נכסים הדורשים שיפוץ קל יחסית שיכול להעלות משמעותית את ערכם.
• נגישות לתחבורה: קרבה לצירי תחבורה מרכזיים ולאמצעי תחבורה ציבורית.
• תשתיות חינוך: בתי ספר איכותיים בסביבה, גורם מכריע עבור משפחות.
• מרכזי תעסוקה: קרבה למוקדי תעסוקה או לאזורים שצפויים להתפתח בשנים הקרובות.

טיפים למשקיעים מתחילים

גולן מציע מספר עצות למשקיעים ישראלים השוקלים כניסה לשוק האמריקאי:

"התחילו בקטן ועם שותפים מנוסים. אל תנסו 'לחסוך' על ייעוץ משפטי ומיסויי מקומי – זה עלול לעלות לכם ביוקר בהמשך. וחשוב מכל – בנו צוות מקומי אמין שיכול לנהל את הנכס עבורכם, כולל חברת ניהול נכסים, קבלן שיפוצים, ואיש מקצוע לטיפול בבעיות שוטפות."

לסיכום, יריב גולן מאמין שהשקעה בנדל"ן בארה"ב היא עדיין אפיק מצוין למשקיעים ישראלים, אבל מדגיש: "הסוד להצלחה הוא בעבודת המחקר היסודית והסבלנות לחכות להזדמנות הנכונה. יש הרבה 'כרישים' בשוק שמנסים למכור נכסים במחירים מנופחים למשקיעים זרים. הכלל המנחה שלי הוא פשוט – אם העסקה נשמעת טובה מכדי להיות אמיתית, כנראה שהיא אכן כזאת."